Tüm Gayrimenkul İlanları

Evet, yabancılar Tayland’da belirli mülk türlerini satın alabilirler – en yaygın olarak kat mülkiyeti (apartman daireleri). Tayland yasaları, yabancı bireylerin bir apartman binasındaki dairelerin %49’una kadar doğrudan sahip olmasına izin verir. Bu, bir apartman kulesinde daire satın almanın bir Türk yatırımcı için oldukça basit olduğu anlamına gelir. Ancak, yabancılar Tayland’da doğrudan kendi adlarına toprak sahibi olamazlar. Bu da tek başına bir ev veya villa satın almanın zor olduğu anlamına gelir – genellikle uzun dönemli bir kiralama (yaygın olarak 30 yıl, yenilenebilir) veya araziyi tutmak için Tayland çoğunluklu bir şirket kurma (hukuki tavsiye gerektiren karmaşık bir yol) gerektirir. Özetle, bir daire satın almak yabancı alıcılar için en basit ve en güvenli seçenektir, arazi sahipliği ise yasal kısıtlamalara sahiptir ve dikkatli bir yapılandırma gerektirir.

Yabancılar arazi sahibi olamadığından, teknik olarak Tayland’da kendi adınıza bir ev veya villayı doğrudan araziyle birlikte satın alamazsınız. İki ana çözüm yolu vardır: araziyi kiralamak veya Tayland’da tescilli bir şirket kullanmak. Kiralama yöntemiyle, bir villanın üzerinde bulunduğu arazi için 30 yıllık bir kiralama sözleşmesi (maksimum başlangıç süresi) imzalayabilir, genellikle ek süreler için (örneğin 30+30 yıl) yenileme seçeneğiyle bu size mülkü uzun vadeli kullanım hakkı verir, ancak teknik olarak araziye sahip olmazsınız. İkinci yöntem, sizin (yabancı olarak) %49’una ve Taylandlı ortakların %51’ine sahip olduğu Tayland’da yerel bir şirket kurmaktır. Bu şirket araziyi ve villayı satın alabilir ve şirketi siz kontrol edersiniz. Bu yöntem güvenilir yerel ortaklar ve sürekli yönetim gerektirir, bu nedenle genellikle bir avukat yardımıyla ve daha büyük yatırımlar için yapılır. Birçok yabancı yatırımcı, doğrudan sahip olabilecekleri tapulu daireleri (condo) satın almayı tercih eder. Bazı villa projeleri de kiralama-satın alma yapısı sunar veya villanın mülkiyetini (freehold) ve arazinin kiralamasını (leasehold) ayrı tutar. Villa gibi bir araziye yatırım yapmak istiyorsanız en güvenli yaklaşımı seçmek için hukuki uzmanlarla (Atlas Properties’in kolaylaştırabileceği) danışmanız önemlidir.

Tayland’da satın alma süreci nispeten basittir ve genellikle birkaç hafta ila birkaç ay sürer. İşte basit bir adım adım genel bakış:

• Mülk Seçimi: İlk olarak, satın almak istediğiniz mülkü belirlersiniz (Atlas Properties ile, güvenilir seçeneklerden oluşan bir kısa liste alırsınız).
• Rezervasyon Anlaşması: Bir mülk seçtikten sonra, genellikle bir rezervasyon veya ön sözleşme imzalarsınız ve mülkü ayırmak için küçük bir rezervasyon depozitosu ödersiniz (bu, mülke bağlı olarak birkaç bin dolar olabilir). Bu, sözleşmeler hazırlanırken mülkü sizin adınıza güvence altına alır.
• Durum Tespiti ve Hukuki İnceleme: Bir avukatın mülk belgelerini incelemesi çok önemlidir. Tapuyu kontrol ederler, kat mülkiyeti projesinin yabancı mülkiyet kotası dahilinde olduğundan emin olurlar ve mülk üzerinde herhangi bir takyidat (ipotek, haciz) olmadığından emin olurlar. Bir geliştiriciden satın alıyorsanız, satın alma sözleşmesi şartlarını gözden geçirirler; ikinci el bir mülk satın alıyorsanız, tapu araştırması yapabilir ve satış sözleşmesini inceleyebilirler.
• Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA): Daha sonra detaylı bir Satış ve Satın Alma Sözleşmesi imzalarsınız. Bu aşamada, genellikle daha büyük bir depozito veya peşinat ödenir (örneğin, anlaşılan şartlara bağlı olarak fiyatın %10-30’u). SPA, ödeme planlarını, tamamlanma tarihini ve herhangi bir koşulu belirtir.
• Fonların Tayland’a Transferi: Yabancı bir alıcı olarak, gerekli fonları Tayland’a yabancı bir para biriminde (örneğin USD veya EUR, Tayland Bahtı’na çevrilecek) transfer etmeniz gerekecektir. Parayı kendi adınıza ve özellikle mülk satın alma amacıyla göndermeniz önemlidir. Tayland bankaları, belirli bir miktarın (genellikle 50.000 dolar veya daha fazlası – esasen tam satın alma tutarı için) üzerindeki transferler için bir Döviz İşlem Formu (genellikle Tor Tor 3 formu olarak adlandırılır) düzenleyecektir. Bu belge, Kara Departmanı’na paranın yurt dışından geldiğini kanıtlamak için gereklidir, bu da yabancıların daire satın alması için bir gerekliliktir.
• Tapu Dairesinde Devir: Kararlaştırılan tarihte, alıcı ve satıcı (veya temsilcileri) mülk tapusunu devretmek için yerel Tapu Dairesi ofisinde buluşurlar. Satın alma fiyatının kalan bakiyesi bu zamanda (veya hemen öncesinde) ödenir ve tüm hükümet ücretleri ve vergileri ödenir. Tayland’da bulunamıyorsanız, bunu sizin için halletmesi için bir temsilciye veya avukata Vekaletname verebilirsiniz.

Kayıt ve Anahtarlar: Tapu Dairesi, tapuyu (bir daire için Chanote olarak adlandırılır) yeni sahibi olarak adınızla güncelleyecektir. Tapu belgelerini ve yeni mülkünüzün anahtarlarını alırsınız. Tebrikler – artık yasal olarak mülkün sahibisiniz! Bu süreç boyunca Atlas Properties veya avukatınız size rehberlik edecek, evrakları halledecek ve her adımın doğru şekilde tamamlanmasını sağlayacaktır. Yabancı bir yatırımcı için anahtar noktalar şunlardır: durum tespiti için güvenilir bir avukat kullanın ve fon transferi ve kayıt için Tayland düzenlemelerine uyun.

Mülk satın alırken, farkında olmanız gereken birkaç tek seferlik ücret ve vergi vardır (genellikle Tapu Dairesi’ndeki devir sırasında ödenir):

• Devir Ücreti: Bu, mülkiyetin devri için bir devlet harcıdır. Genellikle mülkün resmi değerinin %2’sidir. Çoğu durumda, alıcı ve satıcı bunu %50/%50 oranında paylaşır, ancak pazarlığa açıktır ve bazen geliştiriciler yeni projelerde teşvik olarak bunu karşılarlar.
• Damga Vergisi veya Özel İşletme Vergisi (SBT): Bunlar satışla ilgili vergilerdir. Damga vergisi (%0.5), mülk 5 yıldan fazla süredir sahip olunan (veya mal sahibi tarafından kullanılan) ise uygulanır; Özel İşletme Vergisi (%3.3) ise mülk satın alındıktan sonra 5 yıl içinde satılırsa (örneğin bir mülkü çevirme durumunda) uygulanır. Satıcı genellikle bunları öder, ancak yeni geliştirmelerde geliştirici bunu halledebilir; sözleşmede kimin karşıladığını netleştirmek iyidir.
• Stopaj Vergisi: Bu, satıştan Tapu Dairesi’nin kestiği bir vergidir, genellikle satıcıdan alınır. Bireysel bir satıcı için, bir formüle göre (çoğu senaryoda değerlenen değerin yaklaşık %1’i) hesaplanır. Yabancı bir yatırımcı olarak mülkünüzü daha sonra satarsanız, bununla karşılaşırsınız. Bir alıcı olarak, genellikle stopaj vergisini ödemezsiniz – bu satıcının gelirinden düşülür.
• Avukat Ücretleri: Vergi değil, ancak durum tespiti ve sözleşme çalışmaları için avukatlık veya devir ücretlerini bütçelemeniz gerekir. Bu, avukata ve karmaşıklığa bağlı olarak sabit bir ücret veya mülk fiyatının yaklaşık %1’i olabilir. Atlas Properties, güvenilir avukatlar önerebilir ve genellikle hizmetimizin bir parçası olarak bunu koordine edecektir.

Acente/Komisyon Ücretleri: Atlas Properties’i satın alma işlemini bulmak ve kolaylaştırmak için kullanıyorsanız, ücret yapısını netleştirmelisiniz. Genellikle, Tayland’daki emlak acenteleri komisyonu satıcıdan veya geliştiriciden alırlar (bu nedenle hizmet alıcı için aslında ücretsizdir). Sormanızdan emin olun – çoğu durumda, alıcı olarak komisyon ödemezsiniz; geliştirici veya satıcı öder. Atlas, sizin tarafınızdan gelebilecek herhangi bir ücret konusunda şeffaf olacaktır (örneğin, tipik bir aracılık komisyonu yerine bir danışmanlık anlaşması ise). Özetle, satın alma sırasındaki ana maliyetler devir ücreti (%2) ve muhtemelen damga/SBT’nin paylaşılmasıdır. Tayland’daki bu kapanış maliyetleri, diğer birçok ülkeye göre genellikle daha düşüktür. Aracınız veya avukatınızın, transfer gününde sürprizlerle karşılaşmamanız için işlemde hangi vergi/ücretin kim tarafından ödeneceğini detaylandırması akıllıca olacaktır.

Evet, akılda tutulması gereken birkaç devam eden maliyet vardır (ancak nispeten düşüktürler):

• Yıllık Emlak Vergisi (Arazi ve Bina Vergisi): Tayland’da mülk sahiplerine uygulanan bir Arazi ve Bina Vergisi vardır. Tipik bir konut dairesi veya evi için bu vergi oldukça düşüktür. Mülkün resmi değerine göre hesaplanır, ancak mal sahibi tarafından kullanılan veya kiralanan konut mülkleri düşük vergi oranlarına sahiptir (değerlenen değerin genellikle %0.02 ila %0.1’i – kesin miktar yerel kurallara ve mülk değerine bağlıdır). Çoğu daire sahibi için yıllık vergi sadece birkaç bin Tayland Bahtı (birkaç yüz Türk Lirası’na eşdeğer) olabilir, bu nedenle yük değildir.
• Ortak Alan Ücretleri / Bakım Ücretleri: Bir daireye sahipseniz, bina yönetimine aylık veya yıllık bakım ücretleri ödersiniz. Bu, güvenlik, yüzme havuzu, bahçe, ortak alanların temizliği vb. kapsar. Ücret genellikle ünitenizin metrekare başına (örneğin, metrekare başına aylık 40 THB gibi bir oran, binaya bağlı olarak) hesaplanır. Ortalama olarak, 50 metrekarelik bir daire için ayda yaklaşık 2.000 THB ortak ücret ödeyebilirsiniz. Bu ücretleri bütçelemek önemlidir, çünkü mülkün iyi korunmasını sağlarlar ve kiralama çekiciliğinizi etkileyebilirler.
• Sigorta: Zorunlu olmasa da, yatırımınız için mülk sigortası yaptırmak (yangın, su hasarı vb. kapsayan) akıllıca olacaktır. Tayland’da sigorta maliyetleri makul düzeydedir; bir daire için yılda birkaç yüz dolar olabilir.

Faturalar ve Yönetim: Mülkü kiralarsanız, faturalar (elektrik, su, internet) genellikle kiracı tarafından ödenir. Ancak, ünite boşsa veya onu bir tatil evi olarak kullanıyorsanız, kullanımdayken bunları siz karşılayacaksınız. Mülkünüzü yönetmek veya kiralamak için bir emlak yönetim hizmeti kiralarsanız (birçok yabancı yatırımcının yaptığı gibi), bir yönetim ücreti alırlar (kiralama yönetimi için genellikle kira gelirinin yaklaşık %10’u, veya periyodik kontroller için sabit bir ücret). Genel olarak, Tayland’da mülk sahipleri için devam eden maliyetler Türkiye veya Avrupa’ya kıyasla oldukça düşüktür. Tek vergi (Arazi ve Bina Vergisi) konutlar için minimumdur ve geri kalanı normal bakım masraflarıdır. Atlas Properties, bir mülk seçtiğinizde size tüm bu holding maliyetlerini ana hatlarıyla belirtmenize yardımcı olabilir, böylece yıllık giderler ve kira geliri hakkında net bir resme sahip olursunuz.

Kira Geliri: Evet, Tayland mülkünüzden elde ettiğiniz kira geliri Tayland gelir vergisine tabidir. Kira geliri elde ederseniz, teknik olarak her yıl bu gelir için bir Tayland vergi beyannamesi vermeniz gerekir. Vergi oranı, mülkü nasıl sahiplendiğinize bağlı olacaktır:

• Mülkü kişisel adınıza sahiplenirseniz ve Tayland’da ikamet etmiyorsanız, genellikle Tayland dışına gönderdiğiniz herhangi bir kira geliri için %15 stopaj vergisi uygulanabilir. Parayı Tayland’da tutarsanız, yıllık bir vergi beyannamesi verirsiniz; Tayland’da kişisel gelir için artan oranlı vergi oranları vardır, ancak kira geliri ödeneklerden sonra etkili bir şekilde yaklaşık %15 oranında vergilendirilebilir. Uygulamada, birçok yabancı ev sahibi, vergileri kendileri halleden yerel mülk yöneticilerini kullanır veya bazen küçük miktarlar üzerinde vergi yönü kesin olarak uygulanmaz, ancak gelir üzerinden vergi ödemeniz gerektiğini varsaymanız akıllıca olacaktır. Atlas, uyumlu kalmanız için bu beyannameleri halletmek üzere sizi bir muhasebeci veya emlak yöneticisiyle buluşturabilir.
• Mülkü sahiplenmek için bir Tayland şirketi kurarsanız (bazılarının villa/arazi için aldığı bir yol), bu şirket kira gelirleri üzerinden kurumlar vergisi ödeyecektir (şu anda %20), ancak giderleri düşebilirsiniz. Bu, daha büyük bir portföyünüz veya ticari bir operasyonunuz varsa daha alakalıdır. Satış (Sermaye Kazançları): Tayland’da bireyler için ayrı bir sermaye kazançları vergisi yoktur; bunun yerine, satın alma ücretlerinde belirtildiği gibi, satışta bir stopaj vergisi ve muhtemelen SBT/damga vergisi vardır. Satıştaki stopaj vergisi (genellikle satış fiyatının veya değerlenen fiyatın yaklaşık %1’i) ve SBT (%3.3 eğer 5 yıl içinde elden çıkarılıyorsa) esasen kazancınız üzerindeki vergi olarak işlev görür. Bu devir sırasındaki vergilerin ötesinde sermaye kazançları üzerinden tekrar vergilendirilmezsiniz. Örneğin, dairenizi 5 yıl sahip olduktan sonra satarsanız, SBT yerine muhtemelen %0.5 damga vergisi artı yaklaşık %1 stopaj vergisi ödersiniz ve bu kadar – ek sermaye kazançları vergisi olmaz. Tayland tarafında, bu karınız üzerindeki vergileri kapsar. Türkiye’deki vergilendirmeyi de göz önünde bulundurmak önemlidir. Türkiye yabancı gelir veya kazançları vergilendirebilir, ancak Tayland ile çifte vergilendirme anlaşması vardır. Bu genellikle Tayland’da ödenen vergilerin mahsup edilebileceği anlamına gelir, böylece iki kez vergilendirilmezsiniz. Yurt dışından kira geliri veya mülk satış karlarını beyan etme konusunda her zaman Türkiye’deki bir vergi danışmanına danışın. Atlas Properties Tayland tarafında genel rehberlik sağlayabilir, ancak Türkiye’deki kişisel vergi durumları için bir mali danışmanla görüşmeniz önerilir.

Evet, Tayland’dan Türkiye’ye (veya başka bir yere) para transferi yapabilirsiniz, ancak bunu sorunsuz bir şekilde yapabilmeniz için doğru prosedürleri takip etmeniz önemlidir. Tayland hükümeti, yabancı yatırımcıların paralarını (kira geliri, satış gelirleri) çekmelerine izin verir, yeter ki başlangıçta yabancı para birimini satın alma amacıyla getirdiğinizi gösterebilesiniz:

• Mülkü satın aldığınızda, fonları Türkiye’den (veya Tayland dışından) yabancı bir para biriminde transfer ettiyseniz ve Tayland bankasından Döviz İşlem Formu (FET) aldıysanız, bu belgeyi saklayın. Bu, yurt dışından yapılan yatırımın kanıtıdır.
• Daha sonra, mülkünüzü sattığınızda, genellikle Tayland Bahtı gelirlerini yabancı bir para birimine (örneğin USD veya EUR) geri çevirerek evinize göndereceksiniz. Banka, dışarıya yapılan havaleyi işlemek için mülk satış sözleşmesi ve bu orijinal FET formu gibi belgeler isteyecektir. Bu, Tayland’dan çıkan paranın ilk yatırımınızla ilgili olduğundan ve yasa dışı fonlar olmadığından emin olmak içindir.
• Kira geliri için de para transferi yapabilirsiniz. Önemli bir miktar biriktirerek (transfer ücretlerini minimize etmek için) uluslararası transfer yapmanız tavsiye edilir. Bankaya paranın kira geliri olduğuna dair kanıt sunun (kira sözleşmelerinin veya vergi ödemelerinin kopyaları yardımcı olabilir, ancak genellikle basittir). Tayland’ın gerçek yatırım geliri için sıkı döviz kontrolleri yoktur, bu nedenle her şeyi usulüne uygun yaptıysanız, parayı Türkiye’ye geri göndermek yasaldır. Baht’ı Lira veya USD’ye çevirirken kur farklarının geçerli olacağını unutmayın. Ekonomik duruma bağlı olarak, genellikle USD veya EUR gibi istikrarlı bir para biriminde para transferi yapmak, sonra Lira’ya çevirmek en iyisidir. Atlas Properties veya Tayland bankanız, gerekli evraklar konusunda size rehberlik edebilir ve birçok yatırımcı her yıl kira gelirlerini sorunsuz bir şekilde havale etmektedir. Sadece şunu unutmayın: sorunsuz bir transfer için doğru belgeleme anahtardır.

ROI, konuma, mülk türüne ve nasıl yönetildiğine bağlı olarak büyük ölçüde değişebilir, ancak Tayland, diğer birçok ülkeye kıyasla oldukça cazip kira getirileri sunmasıyla bilinir. Phuket, Koh Samui veya Bangkok’un bazı bölgeleri gibi popüler turistik yerlerde, kiralık mülkler (özellikle tatil kiralamalarına yönelik olanlar) yıllık net %5’ten %10’a (hatta daha fazla) kadar getiri sağlayabilir. Örneğin, merkezi Bangkok’ta iyi konumlanmış bir daire, uzun vadeli kira geliri olarak yıllık %5 getiri sağlayabilirken, Airbnb gibi platformlarda kısa dönemli olarak kiralanan turistik bir bölgedeki bir villa, yüksek sezonlarda yüksek doluluk oranları göz önüne alındığında %10 veya daha yüksek getiri elde edebilir.

Atlas Properties, özellikle yüksek getiri potansiyeli olan projeleri vurgular – ana sayfa örneklerinde, belirli gelişmeler için %10-17 aralığında net getirilerden bahsedilmektedir. Bu durumlar, profesyonel kiralama yönetimi, bir kiralama havuzundan gelirin bölünmesi veya bir tatil köyünün parçası olarak tasarlanmış mülkleri içerebilir. Çift haneli net getiriler mümkün olsa da, birçok alan için ihtiyatlı bir beklenti orta tek haneli ila düşük çift haneli (yüzde 5-10) arasında olacaktır.

Kira getirisinin (nakit akışı ROI’si) yanı sıra, potansiyel sermaye değer artışı da vardır. Tayland’ın emlak piyasası, özellikle büyüme alanlarında, tarihsel olarak mülk değerlerinin zamanla yükseldiğini göstermiştir. Örneğin, Bangkok’taki daireler veya Phuket’teki villalar, talep arttıkça değer kazanmıştır, ancak hız ılımlı olabilir (yılda birkaç yüzde) ve döngüsel olabilir. Anahtar nokta, Tayland Bahtı (veya bazı düzenlemelerde USD) cinsinden kazanıyor olmanızdır, bu da Türk yatırımcılar için getirilerinizin daha istikrarlı bir para biriminde olabileceği anlamına gelir.

Sonuç olarak, ROI doğru mülkü seçmeye bağlı olacaktır. Atlas Properties, binlerce ilanı analiz ederek ve yalnızca güçlü getiri ve büyüme göstergeleri (konum, talep, geliştirme kalitesi) olanları önererek yardımcı olur. Size kira gelirinin ve olası giderlerin dürüst bir projeksiyonunu vereceğiz. ROI’yi hem yıllık kira getirisi hem de uzun vadeli kazanç açısından değerlendirmek önemlidir. Birçok yatırımcı sağlıklı bir kira gelirinden yararlanır ve ayrıca mülklerinin değerinin 5-10 yıllık bir dönemde arttığını görür, bu da genel getiriyi artırır. Her yatırımda olduğu gibi, garantiler yoktur, ancak dikkatlice seçilen Tayland mülkü, sağlam getiriler sağlama ve Türkiye’deki birçok yerel yatırımdan (özellikle para birimi istikrarı göz önüne alındığında) daha iyi performans gösterme geçmişine sahiptir.

Mülkü uzaktan yönetmek yaygın bir endişedir, ancak neyse ki Tayland, özellikle yabancı yatırımcılar arasında popüler olan bölgelerde iyi gelişmiş bir mülk yönetimi hizmetleri ekosistemine sahiptir. Kira toplamak veya sızdıran bir musluğu tamir etmek için Tayland’da olmanıza gerek kalmayacak; bunları yapmak için profesyonelleri kiralayabilirsiniz. İşte bunun nasıl halledildiğine dair birkaç yol:

• Emlak Yönetim Şirketleri: Turistik bölgelerdeki daireler ve villalar için, uçtan uca hizmetler sunan özel mülk yönetim firmaları vardır. Kiracı bulacaklar (veya tatil kiralama sitelerinde ilanınızı yönetecekler), giriş/çıkışları halledecekler, kira toplayacaklar, faturaları ödeyecekler, temizlik ve bakımı koordine edecekler ve hatta size aylık raporlar gönderecekler. Genellikle bir ücret alırlar (uzun vadeli kiralamalar için kira gelirinin yaklaşık %10’u, veya yoğun kısa vadeli kiralama yönetimi için biraz daha yüksek, veya periyodik kontroller için sabit bir ücret).
• Geliştirici/Otel Kiralama Programları: Bazı mülkler – özellikle tatil bölgelerindeki daireler veya condoteller – geliştirici veya bağlı bir otel yönetim şirketi tarafından sunulan isteğe bağlı bir kiralama yönetim programıyla birlikte gelir. Örneğin, Phuket’teki yeni bir daire projesi, ünitenizi yönetmelerine ve kiralamalarına izin verirseniz 3 yıl boyunca %7 kira getirisi garantisi sunabilir. Veya villanızı bir kiralama havuzuna koyarlar. Bu programlar uzak sahipler için işleri basitleştirir, ancak şartları incelemeniz gerekir (Atlas, bir kira garantisinin veya programının sağlam olup olmadığını değerlendirmenize yardımcı olabilir).
• Yerel Yardım ile Kendi Başına Yapma: Bir şirket kullanmayı tercih etmiyorsanız, üniteyi denetlemek için yerel bir acente veya güvenilir bir kişiyi (serbest çalışan bir emlak yöneticisi gibi) kiralayarak uzaktan da yönetebilirsiniz, kiracı sorgularını çevrimiçi olarak halledersiniz. Ancak, çoğu yatırımcı için profesyonel bir yönetim hizmeti, iç huzur için maliyetine değerdir. Atlas Properties, mülk yönetimini ayarlamanıza yardımcı olacaktır. Saygın yönetim şirketleri önerebilir veya mevcutsa geliştiricinin kiralama yönetim ekibiyle sizi buluşturabiliriz. Ayrıca beklenen maliyetler ve gerçekçi kira oranları konusunda da size rehberlik edeceğiz. Daha da önemlisi, tüm bu hizmetler, siz Türkiye’de otururken bile Tayland’daki dairenizin kiralandığını, iyi durumda tutulduğunu ve günlük katılımınız olmadan gelir elde ettiğini garanti eder. Banka hesabınıza güncellemeler ve ödemeler alacaksınız – oldukça pasif bir yatırım olabilir. Ve herhangi bir sorun ortaya çıkarsa (kiracı sorunları, gerekli onarımlar), yerel yönetici bunları ele alır ve ardından sizi bilgilendirir. Kısacası, mülkünüzün siz yurt dışındayken profesyonelce bakılacağını bilerek güvenle yatırım yapabilirsiniz.

Tayland mülküne yatırım yapmak genellikle güvenlidir, özellikle kurallara uyarsanız ve doğru durum tespiti yaparsanız. Binlerce yabancı, birçok Türk vatandaşı da dahil olmak üzere, daireleri başarıyla satın almış ve onlardan gelir elde etmiştir. Bununla birlikte, her yatırımda olduğu gibi riskler vardır ve bunların farkında olmak ve bunları azaltmak akıllıca olacaktır:

• Hukuki ve Tapu Güvenliği: En büyük endişe, mülkün açık bir tapuya sahip olduğundan emin olmaktır (yasal anlaşmazlıklar, ödenmemiş krediler veya gizli ortak sahipler olmaması). Saygın bir acente ile çalışarak ve durum tespiti için bir avukat kiralayarak bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırabilirsiniz. Durum tespitini asla atlamayın – Tayland’ın emlak piyasası bazı ülkeler kadar sıkı düzenlenmemiştir, bu nedenle yalnız gidiyorsanız alıcı dikkatli olmalıdır. Atlas Properties, mülkün yasal olduğundan ve satışın temiz olduğundan emin olmak için her zaman kapsamlı kontroller (tapu araştırması, satıcının haklarını doğrulama vb.) yapar.
• Geliştirici Güvenilirliği: Yeni bir geliştirme (projeden) satın alıyorsanız, iyi bir geçmişe sahip güvenilir bir geliştirici seçmek önemlidir. Projeden satın alma risk, inşaat gecikmeleri veya projelerin zamanında tamamlanmamasıdır. Bu riski, geçmişte başarıyla teslimat yapmış geliştiricilerin projelerini önererek minimize ederiz. Ayrıca inşaat ilerlemesini takip eder ve yalnızca güvenilir projeleri onaylarız.
• Piyasa Dalgalanmaları: Mülk değerleri ve kiralama talebi piyasa koşullarına göre artabilir veya azalabilir. Örneğin, politik bir olay veya küresel bir sorun (COVID-19’un geçici olarak yaptığı gibi) turizmi yavaşlatarak turistik bölgelerde kiralama talebini etkileyebilir. Ancak Tayland, dayanıklılık göstermiştir – örneğin, bir düşüşten sonra turizm ve kiralamalar güçlü bir şekilde toparlanmıştır. Güvenli olmak için, yatırımınız için orta ila uzun vadeli bir ufuk (5+ yıl) düşünün, böylece kısa vadeli piyasa dalgalanmaları genel getirilerinizi etkilemez. Mülk türünü veya konumunu çeşitlendirmek de riski azaltabilir (Atlas hangi alanların daha istikrarlı veya yüksek büyümeye sahip olduğu konusunda tavsiyede bulunabilir).
• Kur Riski: Tayland Bahtı Türk Lirası’ndan çok daha istikrarlı olsa da, para birimleri dalgalanır. Lira’yı bir mülk satın almak için çevirirseniz ve daha sonra geri çevirirseniz, döviz kurlarındaki değişiklikler toplam sonucunuzu etkileyebilir. Birçok yatırımcı, güçlü Baht’ı Lira enflasyonuna karşı korunma yolu olarak görür, bu doğru, ancak akılda tutulması gereken bir şeydir. Son yıllarda Baht nispeten istikrarlı veya değer kazanmıştır – Baht’a çeviren ve daha sonra Lira’ya geri çevirenler için olumlu bir durumdur.

Likidite: Emlak, örneğin hisse senetleri kadar hızlı satılmaz. Tayland mülkünüzü aniden satmanız gerekirse, bir alıcı bulmak ve işlemi tamamlamak birkaç ay sürebilir. Anahtar konumdaki mülkler daha hızlı satılma eğilimindedir; niş mülkler daha uzun sürebilir. Hem iyi kira getirisi sağlayan hem de gelecekteki alıcılar için çekici olma olasılığı yüksek olan mülkleri (iyi konum, kaliteli proje vb.) önererek yardımcı oluyoruz, bu da çıkış stratejinizi korur. Özetle, yatırım doğru yapılırsa güvenlidir: yabancı mülkiyetine uygun mülkler satın alın, işlemler için profesyonel yardım kullanın ve kaliteli varlıkları seçin. Atlas Properties’in tüm hizmeti, geliştiricileri doğrulamaktan hukuki kontrolleri halletmeye kadar mümkün olduğunca güvenli hale getirmeye yöneliktir. Kendin yap yatırımcısının karşılaşabileceği yaygın tuzakları ortadan kaldırmaya çalışıyoruz. Müşterilerimizin çoğu, süreç boyunca onlara rehberlik ettiğimizde Tayland’a yatırım yapmanın beklediklerinden daha kolay ve güvenli olduğunu belirtmiştir. Doğru önlemlerle, riskler konusunda endişelenmeden önemli faydaların tadını çıkarabilirsiniz.

Tayland’da mülk satın almak, “altın vize” programları olan bazı ülkelerin aksine, otomatik olarak oturma izni veya vatandaşlık vermez. Ancak, mülk yatırımcılarının sıklıkla göz önünde bulundurduğu bazı dolaylı vize avantajları veya programlar vardır:

• Uzun Süreli İkamet (LTR) Vizesi: Bu, Tayland’ın varlıklı bireyleri, yatırımcıları, emeklileri ve uzmanları hedefleyen yeni bir girişimdir. Emlak yatırımcıları için, Tayland’daki mülke (veya Tayland hükümet tahvillerine veya belirli fonlara) en az 500.000 ABD Doları yatırım yaparsanız, Uzun Süreli İkamet vizesi almaya hak kazanabilirsiniz. LTR vizesi, birçok avantajı (havaalanlarında hızlı geçiş, çalışma izni uygunluğu vb.) olan 10 yıllık bir vizedir (esas olarak bir oturma izni). Bu, yüksek net değere sahip bireyleri çekmek için bir yoldur. Bu seviyede yatırım yapmayı planlıyorsanız, Atlas, göçmenlik danışmanlarıyla birlikte LTR başvuru sürecinde size rehberlik edebilir.
• Tayland Elite Vizesi: Bu vize mülk satın alımıyla bağlantılı değildir, ancak birçok yabancı mülk sahibi Tayland Elite vizesini tercih eder. Esasen uzun vadeli bir üyelik programıdır. Bir ücret karşılığında (5 yıllık vize için yaklaşık 600.000 THB’den başlayarak, 20 yıllık seçenekler için 1 milyon THB+’ya kadar), yenilenebilir uzun vadeli bir vize ve VIP hizmetleri alırsınız. Bu, başlı başına bir “yatırım vizesi” olmasa da, mülkünüzü yönetmek veya keyfini çıkarmak için Tayland’da önemli zaman geçirecekseniz uygun bir seçenektir.

Emeklilik veya Diğer Vizeler: 50 yaşın üzerindeyseniz, emeklilik vizesi (Tayland bankasındaki gelir veya varlıklara dayalı) almaya hak kazanabilirsiniz. Ayrıca, çeşitli varlıklara 10 milyon THB yatırım yaparsanız bir yatırımcı vizesi kategorisi de vardır (ancak bu mülkü içerebilse de, genellikle diğer yatırımlarla birleştirilir ve LTR kadar basit değildir). Kira getirisi için yatırım yapan çoğu mülk alıcısı için bilinmesi gereken ana şey, sadece bir daireye sahip olarak ücretsiz vize alamadığınızdır. Mülkünüzü kullanmak için normal turist vizeleri veya diğer vizelerle hala Tayland’da kalabilirsiniz (Türk pasaportu sahipleri şu anda turist olarak kısa süreli kalışlar için vizesiz veya varışta vize alabilirler). Yatırımınız nedeniyle Tayland’da yaşamayı veya çok zaman geçirmeyi planlıyorsanız, o zaman bir LTR veya Elite vizesi düşünmeye değer olabilir. Atlas Properties bu seçenekler hakkında genel bilgi sağlayabilir ve vize başvurularını yürüten uzmanlarla sizi buluşturabilir. Birincil rolümüz, LTR vizesini hedefliyorsanız mülk yatırımınızın kriterleri karşıladığından emin olmak ve herhangi bir vize süreci için gerekli belgelerle (satın alma kanıtı vb.) sizi desteklemektir.

Tayland’da yabancılar için finansman seçenekleri biraz sınırlıdır, ancak mevcutturlar. Genel olarak, Tayland bankaları Tayland vatandaşlarına veya şirketlerine borç vermeyi tercih eder; ancak, birkaç banka ve kurumun yerleşik olmayanlar için programları vardır:

• Geliştirici Finansmanı: Bir geliştiriciden yeni bir mülk (özellikle yapım aşamasındaki daireler) satın alırsanız, geliştiriciler bazen ödeme planları veya finansman sunarlar. Örneğin, inşaat sırasında taksitler halinde ödeme yapabilir ve bazen geliştiriciler tamamlandıktan sonra birkaç yıl için bir ödeme planı uzatabilirler. Bu uzun vadeli bir ipotek değildir, ancak ödemeleri kademelendirebilir. Bazı üst düzey projeler, yabancılar için %50 peşinat ve %50’yi 2 yıl içinde ödeme gibi finansman planlarını pazarlarlar.
• Tayland Banka Kredileri: Yalnızca birkaç banka yabancılara ev kredisi sunmaktadır. Bangkok Bank’ın çalışma izni olan yabancılar veya Tayland’a yatırım yapan yabancılar için bir programı vardı ve UOB (Tayland’da faaliyet gösteren bir Singapur bankası) belirli yabancı alıcılara finansman teklif etti. Tipik olarak, yabancının bir tür yerel varlığa (yerel bir banka hesabı veya hatta bir şirket gibi) sahip olması gerekebilir. Yerleşik olmayan krediler için faiz oranları daha yüksek olabilir ve mülk değerinin sadece %50’sine kadar borç verebilirler.
• Yurt Dışı Krediler: Bazen kendi ülkenizdeki bankalar veya uluslararası bankalar, yurt dışındaki varlıklara veya mülklere karşı borç almanıza izin verir. Örneğin, Avrupa’da varlıklarınız varsa veya HSBC veya başka bir küresel bankayla ilişkiniz varsa, sahip olduğunuz nakit veya varlıklar karşılığında Tayland’da bir satın alma işlemini finanse edebilirler.

Yerel Yeniden Finansman: Bazı yatırımcıların izlediği başka bir yol da, kendi ülkelerinde finansman sağlamak (örneğin, Türkiye’deki bir mülk üzerinde ev sermayesi kredisi almak) ve bunu Tayland’da nakit satın almak için kullanmaktır. Esasen, yurt dışına yatırım yapmak için yerel varlıklarınızı kullanırsınız. Uygulamada, çoğu yabancı yatırımcı, yerel finansman alma engelleri nedeniyle Tayland mülkünü nakit (kendi fonları) ile satın alır. Bu, süreci basitleştirir ve faiz maliyetlerinden tasarruf sağlar. Finansman sizin için hayati önem taşıyorsa, Atlas Properties’e erken bildirin – size mevcut seçenekleri gösterebilir veya yabancı başvuruları değerlendiren bankalarla tanıştırabiliriz. Ayrıca, finansman fırsatları içeren geliştirici promosyonları hakkında düzenli olarak güncellemeler alırız. Yalnızca bir ipotek gerektireceğinizi unutmayın, bu satın alma sürecini biraz uzatacak ve belge ve gelir kanıtı vb. sağlamanız gerekecektir. Birçok müşteri, Baht’ın göreceli istikrarı ve yüksek enflasyonlu bir para biriminden çıkma arzusu göz önüne alındığında, birikimlerini veya yatırımlarını TL’den USD/THB’ye çevirmenin ve doğrudan satın almanın en hızlı yol olduğunu düşünmektedir. Ancak sonuç: bazı finansman mevcuttur; sadece yerel birine olduğu kadar erişilebilir değildir ve şartlar farklı olacaktır.

Döviz kuru, özellikle Türk Lirası’nın (TRY) dalgalanmaları göz önüne alındığında, Türk yatırımcılar için önemli bir husustur. Tayland yatırımınız için para birimini yönetmeye ilişkin birkaç ipucu ve nokta:

• İstikrarlı Para Birimine Yatırım: Birçok yatırımcı, TRY’yi USD (ABD Doları) veya EUR gibi daha istikrarlı bir para birimine ve ardından nihayetinde gerçek satın alma için THB (Tayland Bahtı) ‘ye çevirmeyi seçer. Aslında, Tayland’a mülk için para gönderirken, genellikle yabancı bir para biriminde göndermeniz ve varışta Baht’a çevirmenize izin vermeniz istenir. Bu, Türkiye’den Tayland’a USD gönderebileceğiniz anlamına gelir; Tayland bankası bunu THB’ye çevirir ve FET formunu düzenler. Lira’dan çevirerek, yatırımınızı Lira’nın enflasyonundan ve oynaklığından korursunuz. Tayland mülkünüz, etkili bir şekilde Tayland Bahtı varlığı olacaktır (Baht’ın dolara karşı nispeten istikrarlı olması nedeniyle USD’ye de bağlıdır).
• Zamanlama ve Oranlar: Büyük meblağları taşırken döviz kurlarını takip edin. USD/TRY veya USD/THB kurundaki küçük farklılıklar bile nihai yatırım miktarınız üzerinde büyük bir etkiye sahip olabilir. Atlas, büyük transferler için iyi oranlar sunan döviz hizmetlerini veya bankaları önerebilir. Bazı yatırımcılar, kur değişiklikleri beklerlerse aşamalı olarak dönüştürür veya vadeli işlem sözleşmeleri kullanır. Örneğin, Lira’nın daha da değer kaybetmesi bekleniyorsa, değeri sabitlemek için USD’ye daha erken çevirebilirsiniz.
• Kur Riski: Paranız Tayland Bahtı’na (veya mülke) dönüştürüldüğünde, değeri Tayland Bahtı’nın performansını takip edecektir. Tarihsel olarak, Tayland Bahtı, Türk Lirası’ndan (Türkiye’nin daha yüksek enflasyonu nedeniyle) çok daha istikrarlı olmuştur ve hatta değer kazanmıştır. Bu kur istikrarı bir faydadır – Tayland’a yatırım yapmanın Türkler için çekici olmasının nedenlerinden biridir. Sadece mülkü nihayet sattığınızda ve parayı geri getirdiğinizde, Baht’ı Lira’ya (veya USD/EUR’a sonra Lira’ya) çevireceğinizi unutmayın. O zaman diliminde Baht, Lira’ya göre daha da güçlenirse, dövizde etkili bir şekilde kazanç elde edersiniz; beklenmedik bir şey olursa ve Baht zayıflarsa, geri çevirirken getirinizi biraz azaltabilir. Ancak, birçok kişi Baht (veya dolar) cinsinden bir varlık tutmayı, yerel kur riskine karşı iyi bir korunma olarak görmektedir.

USD vs THB Kullanımı: Bazı yatırımcılar paralarını USD’de tutar ve yalnızca son anda Baht’a çevirir (çünkü yabancılar için birçok mülk fiyatı fiilen USD’ye sabitlenmiştir – geliştiriciler genellikle THB cinsinden fiyatlandırır, ancak yabancı alıcılar için USD eşdeğeri teklif etmeye isteklidir). Tayland’daki mülk devirlerinin nihayetinde Baht cinsinden olması gerekir, ancak Tayland’a USD gönderebilir ve dönüştürülmesini sağlayabilirsiniz. Zaten birikimlerinizi elinizde tutuyorsanız.